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경제칼럼/부동산 칼럼

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대한민국 규제지역 정리 6월 19일 기준 대한민국 규제지역은 아래 그림과 같이 변경되었습니다. 경기도 대부분의 지역은 조정대상지역(김포, 파주등 몇개지역은 제외) 으로 경기도 주요지역은 투기과열지구로 등록이 되었죠. 덕분에 무주택자들은 집을 매수하는게 더욱더 힘든상황이 되었습니다. 일부 언론에서는 "패닉바잉현상이 일어나고 있다" 라고 까지 표현했습니다. "사다리가 끊겼다" 라는 의견도 많은 상황입니다. 급변하는 주택시장과 규제현황을 상당히 주의깊게 볼필요가 있어보입니다. 부자 직장인 VS 가난한 직장인, 직장인 재테크, 무단전재 배포금지> ※ 제시하는 투자 관련 의견 등은 오직 저자의 의견이며, 관련하여 발생할 수 있는 모든 투자손실 및 손해 등에 대해서는 어떠한 보장도 하지않으며, 책임 지지도 않습니다.
수원 용인 집값 상승 But 강남 집값 하락? 최근 1216 대책 이후 강남 아파트는 보합세로 돌아섰고 이에 풍선효과에 따른 수원 용인 집값 상승이라는 기사가 상당히 쏟아져 나왔습니다. 과연 수원 용인이 강남 투지지역을 규제를 해서 발생된 풍선효과일까요? 이에 필자는 다른 의견입니다. 우선 풍선효과라고 하는 것은 규제당한 지역의 대체 투자지에 투기세력이 몰리는 것을 뜻한데 강남을 눌렀다고 수원 용인일 부풀어 오를까요? 기사에서 나오는 강남지역에 규제라고 하는 것은 이미 정부에서 발표한 1216 대책 중 15억 이상 대출이 안된다라는 부분과 9억 이상 대출 추가 규제 그리고 전세자금 대출에도 규제를 가한다는 것인데 아직 서울에 많은 지역이 실거래가 9억이 되지 않습니다. 대표적으로 강북(마용성 제외) 지역과 관악구, 금천구, 구로구 등이 있습니다. (..
노무현 정부 VS 문재인 정부 부동산 정책 비교 노무현 정부 와 문재인 정부의 부동산 정책비교 내용입니다. 유사한 정책인 만큼 비슷한 양상을 보이는데요. "집 값을 잡았다"라고는 하였지만 노무현 정부와 마찮가지로 투기지역 부동산 가격은 많이 상승하였습니다. ※ 제시하는 투자 관련 의견 등은 오직 개인의 의견이며, 발생할 수 있는 모든 투자손실 및 손해 등에 대해서는 어떠한 책임도 지지 않습니다. 또한, 해당 종목의 가치의 상승과 하락을 보장하지도 않습니다
재건축 리모델링 비교 3종 이상 토지에 5층 이하 건물의 경우 상대적으로 재건축을 추진할 만큼의 사업성이 보이지만 (분양가 상한제 지역 외) 고층인 20층 이상은 재건축을 추진하기에 매우 애매한 상황입니다. (추가적으로 분양할 수 있는 가구수가 작아 건축비를 조합원들이 부담을 해야하는데 그 금액이 작지가 않죠) 인근 신축과 비교 시 건축비 이상의 가격차이가 형성된 지역이라면 또 얘기가 달라질 수는 있습니다. (단순하게 예를 들면 건축비가 30평 기준 약 2억 원이라 가정하고 바로 옆 신축 아파트와의 가격 차이가 5억이라고 하면 재건축 이후 구축 아파트가 신축으로 바뀜으로써 매수 시 약 3억 원의 시세차익을 거들 수 있습니다.) 하지만, 이런 단지는 흔하지가 않죠? 그럼 20층 이상의 고층 아파트의 경우 아파트 연한이 20년,..
서울 경기 아파트 상승 이유 (앞으로 오를 수 밖에 없는 이유) "서울 경기 내 규제지역 중 혐오시설이 없고 지하철 까지 도보 10분 이내 접근이 가능하며, 주요 일자리 지역(종로, 여의도, 강남, 판교)까지의 거리가 지하철 30분대 진입이 되고 집주변 대규모 유통시설 (백화점, 할인마트)이 있는 지역 그리고 학군이 좋고 추가로 큰 호재가 있는 지역 기준"으로 2017년부터 각종 규제가 나온 뒤 잠시 부동산 시장이 주춤하다가 19년 하반기 들어 다시 오름세로 전환했습니다. 그럼 오른 이유는 과연 무엇일까? 1. 수도권 지역 신규 매물 공급량 감소 : 재건축 규제 및 분양가 상한제 등으로 신축 아파트 사업 추진에 있어 사업성이 과거 대비 "하락"하였습니다. 이는 향후 공급되어야 할 신축 아파트 공급량에도 큰 영향을 미쳤으며 그로 인해 심리적 요인이 작용할 것으로 보입니..
2020년 GTX A, GTX B, GTX C 노선 전망 얼마전 전문적으로 부동산에 투자 하고 있는 전문 투자자를 만나서 얘기를 나눴습니다. 투자 관점을 서로 비교해보니 사람 생각하는게 비슷하다는 걸 느끼게 되는 대목이었는데요. 오늘은 서로 얘기했던 내용 중 GTX 노선 관련하여 서로 공통되게 느낀 부분을 나열하겠습니다. 1. 경기도의 주거지역은 GTX를 중심으로 재편될 것이다. : 성남, 과전, 용인, 일산 등의 서울 인근의 경기도 주요 도시를 보면 서울로 통근 및 통학하는 비중이 작게는 10% 에서 많게는 약 30% 정도가 됩니다.(연도에 따라 차이는 발생) 그만큼 서울로의 교통이 중요한 부분인데 특히 서울은 인구밀도가 전세계적으로 봐도 매우 높은 지역이라 교통채중이 많은 대중교통보다는 이동시간이 정해져 있는 열차(지하철포함)를 출 퇴근 시선호하는 편입니다..
아파트 매수 수요층 부동산 중 아파트 매물의 가격은 수요와 공급에 따라 변경된다는 설이 많습니다. 하지만 최근 정부에서 발표한 분양가 상한제로 인해 재건축 사업성이 과거대비 약해졌고 그로인해 충분한 신축아파트 물량공급에 대한 우려와 노후 아파트 관리 측면에서 많은 우려의 목소리가 나오고 있는게 현실입니다. 즉, 단기간의 공급일 줄어든다는 가정하에 아파트의 실 수요층은 누구일까라는 의문을 던져봤을때, 필자는 1. 현금보유가 많은 부유층, 2. 청약 가점이 높은 40 ~ 50대 무주택자 3. 30대 후반 이상의 연령 중 현재의 대출조건하에 주택매입이 가능한 자 으로 분류 지어볼 수 있다 생각합니다. 지금까지 정부에서 발표한 각종 규제와 앞으로 발표예정인 규제들 속에서 규제지역 내 아파트 매입이 가능한 사람들이죠. 어떤 이는 신..
내년 초까지 부동산 주택 시장 관망세 예상 최근 강력한 규제라고 생각되는 1216 부동산 규제(12월 16일 부동산 추가 규제 발표) 발표 이후 시장의 호가를 살펴보면, 발표 이전과 크게 차이가 없는 걸 확인 할 수 있습니다. 여러 전문가 언론을 참고하면, 매수자 입장에서는 이미 주택 가격이 오른데다가 대출 규제까지 겹쳐 서울 수동권 내 집 매수가 쉽지 않은 상황이고 매도자도 이미 감당못할 매물은 정리했다라는 입장입니다. 전문가들은 이미 대출규제 강화와 보유세 인상으로 투기 세력 억제에는 효과가 있다라고 말하고 있습니다. 하지만, 이번 규제 발표로 인해 수도권 내 매수자 및 매도자 전부에게 영향을 줬으며 그 영향이 좋게 보이진 않습니다. 이러한 영향은 내년 총선에도 상당한 영향력이 있으리라 짐잡합니다. 수도권내 주택을 보유하고 있는 많은 사람들은..
1216 기습발표 부동산 대책 (정부의 불로소득에 대한 방침) 오늘 정부에서 기습발표한 부동산 대책에 대해 알아보겠습니다. 요약해서 정리하면 "부동산 종부세를 강화하고, 양도세를 덜어주겠다" 라는 의도인데요. 이는 고가주택을 보유한 다주택자를 겨냥한 정책으로 보이며, 일시적 양도세 규제를 완화해 줄테니 현재 보유한 집을 팔 수 있도록 한 유도책으로 보입니다 (내년 상반기 까지). 추가로 이번 발표에 따르면 투기지역과 투기과열지구 의 시가 15억원 이상 아파트에 대해서도 주담대 대출이 전면 금지 되고 공기가격율이 상승하여 기존 부담했던 세금 대비 증가할 전망입니다. 또한 민간택지 분양가 상한제 대상 지역 도 확대 됩니다. (서울 대부분 지역 및 경기도 과천, 하남, 광명) 종부세(공시가 9억 원 이상의 주택에 부과) 또한 1주택자에 대해서 강화 될 예정이며, 1주택자..
부자직장인 , 다음 정부의 부동산 규제 전망 예측 (개인의견) 다들 즐거운 주말 보내고 계신가요? 오늘은 이번 정부의 부동산 규제와 비교하여 다음 정부의 부동산 규제의 흐름이 어떻게 흘러갈지에 대해 포스팅 하겠습니다. 정부의 다주택자를 겨냥한 규제로 인해 2016년을 전후로 갭 투자의 흐름이 변화했었죠. 그리고 913 대책 이후로는 무주택자나 1 주택자들 조차 규제지역에 집을 구매하는 게 다소 힘들어졌습니다. 정부에서 직접적으로 언급하지는 않았지만 많은 전문가들은 이러한 규제가 "중산층을 겨냥한 규제다"라고도 언급을 했었는데요. 그 이유는 현금을 보유하지 않은 중산층 직장인들이 지금의 규제 속에서 대출을 받아 서울에 아파트를 매수하기가 쉽지 않기 때문입니다. 그리고 최근 현 대통령이 대통령 대국민 담화를 통해 부동산 시장을 경기부양책으로 쓰지 않겠다고 강조하였습니다..

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